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Nahaufnahme einer Vertragsunterschrift

Notarkosten beim Hauskauf: Das solltest du wissen

Beim Hauskauf fallen verschiedene Nebenkosten an, darunter auch Notarkosten. Die Gebührenhöhe orientiert sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Das Wichtigste in Kürze:

  • Notarkosten sind Gebühren, die du für notarielle Tätigkeiten – wie die Beurkundung des Kaufvertrags – im Rahmen eines Immobilienkaufs oder -verkaufs bezahlst.

  • Sie sind gesetzlich geregelt und betragen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises (inklusive Eintragung ins Grundbuch). In der Regel trägst du als Käuferin oder Käufer diese Kosten.

  • Einen Teil der anfallenden Notarkosten kannst du in bestimmten Fällen im Rahmen der Anschaffungsnebenkosten von der Steuer absetzen.

Du möchtest ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Ganz gleich, um welche dieser Optionen es sich handelt: In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass eine Notarin oder ein Notar diesen Prozess vertraglich regelt. Sonst ist der Kaufvertrag nicht rechtskräftig. Für diese Arbeit fallen Notarkosten an. Da sie einen hohen Teil der Nebenkosten ausmachen, solltest du sie unbedingt in deine Immobilienfinanzierung einkalkulieren. Wir helfen dir, die Übersicht zu behalten.

Was sind Notarkosten beim Hauskauf?

Notarkosten beim Hauskauf sind Gebühren, die bei der notariellen Beurkundung eines Immobilien- oder Grundstückkaufs anfallen. Sie entstehen durch Leistungen der Notarin oder des Notars, wie das Erstellen und die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Die Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und orientieren sich unter anderem am Geschäftswert, wie etwa dem Immobilien- oder Grundstückspreis.

Aus diesen Gründen zahlst du Notarkosten

Der Besuch im Notariat ist ein wichtiger Teil des Immobilienkaufs. Denn der Notarvertrag dient in Deutschland dazu, den Kauf abzusichern. Zu den Hauptaufgaben einer Notarin oder eines Notars gehört die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags. So wird sichergestellt, dass alle Vertragsbedingungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Das schützt die Interessen aller Beteiligten. Darüber hinaus sorgt die Notarin oder der Notar auch dafür, dass die Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser Schritt ist besonders wichtig, um den neuen Eigentümer oder die Eigentümerin der Immobilie oder des Grundstücks offiziell anzuerkennen.

Obwohl Notare und Notarinnen Freiberufler sind, üben sie gemäß der Bundesnotarordnung (BNotO) ein unabhängiges öffentliches Amt aus. In dieser Rolle sind sie mit Richtern, Richterinnen oder dem Schöffen- sowie Bürgermeisteramt gleichgestellt. Daher nimmt eine Notarin oder ein Notar beim Hauskauf keine Vermittlerrolle ein, sondern ist zur Neutralität verpflichtet.

Wieviel zahlt die Käufer-, wieviel die Verkäuferseite?

Du planst, eine Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen? Dann zahlst du meistens auch die Notariatsgebühren, da du die Notarin oder den Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch beauftragst. Die Kosten für die sogenannte Grundschuldbestellung übernimmt ebenfalls die Käuferseite. Damit wird die Finanzierung ins Grundbuch eingetragen. Das dient als Sicherheit für das Darlehen, damit die finanzierende Bank bei einem Zahlungsausfall auf die Immobilie zugreifen kann.

Die Verkäuferseite wiederum trägt in der Regel die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden. Das stellt sicher, dass die Immobilie frei von Altlasten übergeht. Der Notar oder die Notarin veranlasst die Löschung.

Eine abweichende Vereinbarung ist möglich, sodass Käufer- und Verkäuferseite die Kosten auch individuell aufteilen können. Es ist gesetzlich nicht festgelegt, wer die Notariatsgebühren trägt.

So berechnen sich die Kosten für eine Notarin oder einen Notar

Ganz gleich, ob du ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufst: Du musst immer die Kosten für die Vertragsabwicklung mit einplanen. Sie berechnen sich gemäß dem sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dabei richtet sich die Höhe der Gebühren nach verschiedenen Faktoren. Das sind:

Bei der Berechnung der Gebühr für die Vertragsabwicklung wird üblicherweise ein prozentualer Anteil am Kaufpreis fällig – in der Regel liegt dieser zwischen 1,0 und 1,5 Prozent des Geschäftswertes. Dazu kommen noch die Grundbuchkosten. Je nach Höhe des Kaufpreises staffeln sich die Abgaben. Das bedeutet, dass du bei einem höheren Immobilienpreis auch höhere Notargebühren zahlen musst. Aber: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger die prozentuale Abgabe.

Wichtig zu beachten: Die gesamten Notarkosten können leicht variieren, da das Notariat die genaue Berechnung individuell vornimmt. Du solltest also bereits im Vorfeld des Immobilienkaufs verschiedene Angebote einholen, um einen Überblick über die zu erwartenden Kosten zu bekommen.

Weitere Kaufnebenkosten beachten

Zusätzlich zu den reinen Kosten für die Vertragsabwicklung fallen weitere Nebenkosten beim Hauskauf  an, wie die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision. Es ist wichtig, diese Kosten bereits frühzeitig zu berücksichtigen, um eine genaue Budgetplanung zu ermöglichen.

Beispielrechnung: Notargebühr bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro

Für unser Beispiel belaufen sich die Gesamtkosten auf 2 Prozent. Sie berechnen sich aus der durchschnittlichen notariellen Beurkundungsgebühr (1,5 Prozent) und der Abgabe für die Grundbucheintragung (0,5 Prozent). Dazu kommen übliche Auslagen (zum Beispiel für Beglaubigungen, Kopien oder Porto) sowie die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19 Prozent.

  • Geschäftswert: 400.000 Euro
  • Beurkundungsgebühr: 6.000 Euro
  • Gebühr für die Grundbucheintragung: 2.000 Euro
  • Auslagen: 300 Euro
  • Gesamtkosten (netto): 8.300 Euro
  • Umsatzsteuer (19 Prozent): 1.577 Euro
  • Gesamtkosten (brutto): 9.877 Euro

Im Vergleich: Notargebühr bei unterschiedlichen Geschäftswerten (jeweils 300 Euro Auslagen)

Geschäftswert

Notargebühr (1,5 Prozent)

Grundbucheintragung (0,5 Prozent)

Gesamtkosten (brutto)

100.000 Euro
1.500 Euro
500 Euro
2.737 Euro
200.000 Euro
3.000 Euro
1.000 Euro
5.117 Euro
300.000 Euro
4.500 Euro
1.500 Euro
7.497 Euro

Sparmöglichkeiten bei Notarkosten

Du kannst die Kosten für die Vertragsabwicklung mit ein paar einfachen Maßnahmen reduzieren:

  1. 1.Verzichte auf ein Notaranderkonto

    Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das der Notar oder die Notarin nutzt, um den Kaufpreis einer Immobilie zu verwalten. Es dient dazu, den Geldfluss zwischen Käufer- und Verkäuferseite abzusichern. Das Geld wird erst an Verkäuferinnen oder Verkäufer ausgezahlt, wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt sind. Dieses Konto ist oft unnötig und verursacht zusätzliche Kosten. Lass den Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers überweisen und dies im Kaufvertrag auch so vermerken.

  2. 2. Kaufe Grundstück und Immobilie separat

    Wenn du zunächst nur das Grundstück erwirbst und später ein Haus darauf baust, fällt auch nur die Grunderwerbssteuer für das Grundstück an, zudem sind die Kosten für die Gebührenberechnung des Notars niedriger.

  3. 3. Vergleiche Notarkosten

    Die Gebühren sind zwar grundsätzlich gesetzlich geregelt, aber die Zusatzkosten können variieren. Hole dir mehrere Angebote ein, um die günstigste Option zu finden.

  4. 4. Sorge für minimalen Vertragsaufwand

    Vermeide zusätzliche Verträge oder Vereinbarungen, die nicht unbedingt notwendig sind, um die Abgaben beim Kauf niedrig zu halten.

Aufgaben des Notars

Notare und Notarinnen übernehmen beim Immobilienerwerb mehrere wichtige Aufgaben. Dazu zählen:

  • Vertragsentwurf und Prüfung

    Notare und Notarinnen erstellen den Kaufvertrag und prüfen ihn auf Rechtsgültigkeit. Dabei stellen sie sicher, dass alle rechtlichen Vorgaben erfüllt sind und die Interessen beider Parteien gewahrt bleiben.

  • Beurkundung des Kaufvertrags

    Das Notariat beurkundet den Kaufvertrag, wodurch er rechtskräftig wird. Beide Parteien erklären vor dem Notar oder der Notarin ihren Willen zum Kauf oder Verkauf der Immobilie.

  • Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung

    Der Notar oder die Notarin beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert der Käuferseite das Recht auf Eigentum, bevor die eigentliche Eintragung erfolgt.

  • Vorkaufsverzicht der Gemeinde

    Notare und Notarinnen klären, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausübt. Erst nach dem Verzicht der Gemeinde kann der Verkauf abgeschlossen werden.

  • Meldung an das Finanzamt und Überwachung der Zahlung

    Das Notariat meldet den Verkauf an das Finanzamt und überwacht den Zahlungsverkehr, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis korrekt abgewickelt wird.

  • Eigentumsübertragung

    Schließlich sorgt die Notarin oder der Notare für die endgültige Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch. Damit ist der Eigentumsübergang abgeschlossen und rechtskräftig.

Finanzierung und Nebenkosten selbst berechnen

Was kostet dich deine Traumimmobilie? Mit dem LBS-Finanzierungsrechner  kannst die Finanzierungssumme und die Nebenkosten deines Immobilienkaufs jetzt ganz einfach selbst berechnen: So bekommst du auch einen Überblick über die anfallenden Notarabgaben oder die Grunderwerbsteuer und kannst dich über eine passende Finanzierung beraten lassen. Mach deinen Wohntraum wahr.

Notarkosten steuerlich absetzen

Ob du die Notarkosten steuerlich absetzen kannst, hängt davon ab, wie du die Immobilie nutzt. Bei einer privaten Eigennutzung sind die Kosten in der Regel nicht absetzbar. Vermietest du die Immobilie hingegen, gelten die Notarkosten als Werbungskosten. Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und reduzieren deine steuerliche Bemessungsgrundlage für die Vermietungseinkünfte. Um sie abzusetzen, musst du die Kosten in deiner jährlichen Einkommensteuererklärung angeben.

Kleiner Tipp: Am besten kann eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater die konkrete steuerliche Absetzbarkeit der Notarkosten klären. Sie können dir dabei helfen, die bestmöglichen Vorteile in Anspruch zu nehmen.

Mit Plan zum Hauskauf: Notarkosten richtig einschätzen

Notarkosten sind ein unvermeidlicher Teil eines rechtlich abgesicherten Immobilienkaufs. Sie decken wichtige Leistungen wie die Vertragsprüfung, Beurkundung und Eigentumsübertragung ab. Obwohl sie gesetzlich festgelegt sind, kannst du durch gezielte Maßnahmen Kosten sparen. Wichtig ist auch, die steuerlichen Möglichkeiten zu prüfen, vor allem bei vermieteten Immobilien. Lass dich am besten frühzeitig rund um die Baufinanzierung  und alle Nebenkosten beim Hauskauf  beraten. Das hilft dir, die Kosten im Blick zu behalten und deinem Immobilientraum einen großen Schritt näher zu kommen.

Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hauskauf

Meistens ist es in Deutschland üblich, dass die Käuferin oder der Käufer einer Immobilie die Notarkosten trägt, da sie in der Regel den Notar beauftragen, um den Kaufvertrag beurkunden zu lassen. Theoretisch können Käufer und Verkäufer eine andere Kostenaufteilung vereinbaren, dies ist jedoch eher die Ausnahme.

Ein Notar oder eine Notarin nimmt als unabhängige und neutrale Person eine rechtsgeschäftliche Erklärung oder einen Vertrag in schriftlicher Form auf und bestätigt ihn. Durch die notarielle Beurkundung erhält das Verfahren eine besondere rechtliche Bedeutung und wird mit einem erhöhten Maß an Rechtssicherheit versehen. Die notarielle Beurkundung ist in vielen Rechtsbereichen wie etwa Immobilienkaufverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Das erhöht die Rechtssicherheit, die Beweiskraft und die Durchsetzbarkeit des Vertrags. Zudem hat der Notar oder die Notarin eine Aufsichtspflicht und überprüft, ob alle gesetzlichen Formvorschriften und erforderlichen Unterlagen eingehalten werden.

Es ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt, wer die Notargebühren trägt. Theoretisch ist es möglich, dass die Kosten aufgeteilt werden. In Deutschland tragen jedoch häufig die Käufer die Notarkosten, da sie in der Regel den Notar oder die Notarin beauftragen, um den Kaufvertrag beurkunden zu lassen. Aber: Die genaue Verteilung der Kosten ist Verhandlungssache und hängt von den individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer- und Verkäuferseite ab.

In Deutschland verlangen Notarinnen und Notare oftmals eine Vorauszahlung ihrer Kosten. Das bedeutet, dass sie ihre Rechnung bereits vor dem eigentlichen Beurkundungstermin versenden. Diese Kosten musst du dann auch vor dem Beurkundungstermin begleichen. Es ist wichtig, dass du die Zahlungsfrist beachtest, um Verzögerungen im Kaufprozess zu vermeiden. Es kann aber auch vorkommen, dass die Zahlung erst am Beurkundungstermin fällig wird. In diesem Fall musst du die Zahlung entweder in bar oder per Überweisung vor Ort tätigen. Am besten stimmst du dich im Vorfeld mit der Notarin oder dem Notar ab, um die gewünschte Zahlungsmethode zu klären.

Du benötigst deinen Personalausweis, den Kaufvertrag, einen aktuellen Grundbuchauszug und eventuell die Finanzierungszusage der Bank.

Ja, wenn ein Ehepaar eine Immobilie kauft und gemeinsam als Eigentümerin und Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden möchte, ist die Anwesenheit beider Partner beim Notartermin erforderlich. Der Notar oder die Notarin beurkundet den Kaufvertrag, und beide Eheleute müssen diesen persönlich unterschreiben, damit der Vertrag rechtlich gültig wird. Dies gilt nicht nur für Ehepaare. Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen, müssen alle auch den Vertrag unterschreiben. Ist eine Person verhindert, kann sie sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht oder vollmachtlos mit anschließender Nachgenehmigungspflicht vertreten lassen.

Grundsätzlich ja: Eine Beurkundung sichert deiner finanzierenden Bank das Pfandrecht für die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls. Zudem stellt der Notartermin sicher, dass alle Vertragspartner die Inhalte der Grundschuld verstehen, bevor sie unterschreiben. Die Grundschuld ist allerdings nicht beurkundungspflichtig. Manchen Banken reicht auch eine Beglaubigung des Grundschuldentwurfs. So kannst du Notargebühren sparen.