Energieausweis: Wann du ihn für deine Immobilie brauchst

Beim Kauf einer Waschmaschine oder eines Autos geht einer der ersten Blicke darauf, wie viel Energie das Produkt verbraucht. Für Gebäude soll ebenso leicht erkennbar sein, wie es um ihre Energieeffizienz steht. Deshalb gibt es den Energieausweis. Wann du als Eigentümer oder Eigentümerin einer Immobilie einen Energieausweis benötigst und wie du ihn bekommst, erfährst du hier.

Verkauf und Neu-Vermietung nur mit Energieausweis

Ein Energieausweis ist für alle Wohnhäuser und Wohnungen vorgeschrieben, die verkauft, neu vermietet oder verpachtet werden sollen. Das ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, damit sich alle potenziellen Käuferinnen und Käufer oder künftigen Mieterinnen und Mieter auf einen Blick über den energetischen Zustand eines Gebäudes informieren können.

Wer sein Eigenheim selbst bewohnt und keinen Verkauf plant, braucht auch keinen Energieausweis.

Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Der Verbrauchsausweis errechnet sich nur aus den Verbrauchswerten der vergangenen Jahre. Der Bedarfsausweis analysiert das gesamte Gebäude und bezieht dabei seine Substanz und seinen Energiebedarf mit ein. Damit ist er zwar teurer, aber auch umfangreicher und aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis.

Welchen Ausweis du benötigst, richtet sich nach Alter und Zustand des Gebäudes:

• Bei Wohngebäuden mit ein bis vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung 1977 oder später errichtet wurden, kannst du entscheiden, ob du den Bedarfs- oder den Verbrauchsausweis erstellen lässt.
• Hat dein Wohngebäude maximal vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet worden sind, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die entweder schon bei der Fertigstellung auf dem energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 waren oder durch eine Sanierung auf diesen Stand gebracht worden sind. Dann gilt die Wahlfreiheit zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis.
• Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten haben immer Wahlfreiheit, unabhängig vom Baujahr.
• Für denkmalgeschützte Gebäude, kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern und Sondergebäude wie Ställe brauchst du keinen Energieausweis.

Was grundsätzlich für den Bedarfsausweis spricht: Die Werte basieren nicht allein auf dem Heizverhalten der Personen, die das Gebäude bewohnen, sondern auch auf dem energetischen Zustand des Gebäudes selbst. Beim Verbrauchsausweis hingegen hängt die Bewertung maßgeblich davon ab, ob jemand verschwenderisch oder sparsam heizt. Damit ist ein bedarfsorientierter Energieausweis aussagekräftiger als ein verbrauchsorientierter Energieausweis.

Du kannst die Erstellung eines Bedarfsausweises außerdem mit einer professionellen Energieberatung verbinden und so einen fundierten Fahrplan für die energetische Sanierung deines Hauses erhalten.

Diese Informationen enthält ein Energieausweis

Registriernummer: Die Person, die den Ausweis ausstellt, muss dafür eine Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik beantragen. Die Registriernummer hilft den Behörden bei der stichprobenartigen Kontrolle.

Angaben zum Gebäude: Energieausweise enthalten auf der ersten Seite allgemeine Angaben zum Gebäude, zu den wesentlichen Energieträgern für Heizung und Warmwasser und zur Art der Kühlung und Lüftung.

Art des Ausweises: Ebenfalls auf Seite 1 steht, ob es sich um einen Ausweis handelt, der auf Grundlage von Berechnungen zum Energiebedarf (Energiebedarfsausweis) oder auf Grundlage von Auswertungen zum Energieverbrauch (Energieverbrauchsausweis) erstellt worden ist.

Berechneter Energiebedarf: Bei einem bedarfsorientierten Energieausweis finden sich auf Seite 2 der Endenergiebedarf und der Primärenergieverbrauch des Gebäudes. Außerdem ist dort festgehalten, welches Berechnungsverfahren angewendet wurde.

Erfasster Energieverbrauch: Bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis bleibt Seite 2 frei. Dafür sind auf Seite 3 der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch des Gebäudes aufgeführt. Außerdem ist vermerkt, für welchen Zeitraum die Verbrauchserfassung erfolgt ist.

Energieeffizienzklassen: Bei beiden Arten von Energieausweisen werden die Verbrauchs- beziehungsweise Bedarfswerte bestimmten Energieeffizienzklassen zugeordnet. Diese orientieren sich an der Effizienz-Skala, wie sie bereits für Haushaltsgeräte etabliert ist. Sie reicht von A + (sehr effizient) bis H (hoher Energieverbrauch).

Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung: Auf Seite 4 des Ausweises empfiehlt der Aussteller oder die Ausstellerin nach Möglichkeit Modernisierungsmaßnahmen, mit denen sich die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern lässt. Dabei handelt es sich nur um kurz gefasste Hinweise, die eine Energieberatung nicht ersetzen.

Pflichtangaben für deine Immobilienanzeige

Sobald du in einem kommerziellen Medium eine Anzeige für Verkauf, Verpachtung oder Vermietung deiner Immobilie schaltest, bist du verpflichtet, bestimmte Werte in die Anzeige aufzunehmen. Diese Informationen gehören dazu:

• Art des Energieausweises

• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauchskennwert (bei Nichtwohngebäuden für Wärme und Strom jeweils getrennt)
• Wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)
• Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden; gilt nicht für Ausweise, die vor Mai 2014 ausgestellt wurden)

Spätestens, wenn ein Interessent oder eine Interessentin deine Immobilie besichtigt, musst du den Energieausweis unaufgefordert vorlegen. Wird ein Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben, übergibst du das Dokument im Original oder in Kopie.

So kommst du an einen Energieausweis

Einen Verbrauchsausweis erhältst du zum Beispiel bei Energieversorgern oder Energiedienstleistern, die Heizdaten ablesen. Er wird aus den Verbrauchsdaten (Heizkostenabrechnung) der letzten drei Jahre erstellt und kostet oft weniger als 100 Euro. Bei vielen Anbietern kannst du den Energieausweis online beauftragen.

Benötigst du einen Bedarfsausweis, kannst du dich beispielsweise an einen Architekten, eine Bauingenieurin, einen Handwerksmeister oder eine Energieberaterin wenden. Diese Person schaut sich das Gebäude bei einem Vor-Ort-Termin an oder nutzt aussagekräftige Fotos von dir für die Analyse. Mindestens 400 Euro musst du dafür einplanen, je nach Aufwand kann es auch teurer werden.

Wir von der LBS helfen dir gern dabei, eine geeignete Person zu finden, die deinen Energieausweis ausstellt. Unsere Maklerinnen und Makler sind auch sonst deine Partner bei allen Fragen rund um den Verkauf oder die Vermietung deiner Immobilie.

Extra-Tipp: Du kannst die Ausstellung des Bedarfsausweises auch mit einer Energieberatung verknüpfen, die in einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) mündet. Eine solche Beratung wird zu 80 Prozent vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. Mehr erfährst du in unserem Ratgeber zur BAFA-Förderung.