So kannst du auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen
Du träumst vom eigenen Haus, doch die Finanzierung bereitet dir Kopfzerbrechen? Denn bislang fehlt dir Eigenkapital, das du für den Hauskauf einsetzen kannst. Wir zeigen dir, wie deine Immobilienfinanzierung dennoch klappen kann ‒ und warum eine Finanzierung ganz ohne Eigenmittel auch Nachteile hat.
Der Kauf einer Immobilie trotz fehlenden Eigenkapitals ist möglich. Nur wenige Banken übernehmen jedoch das ganze Risiko einer Vollfinanzierung ‒ und meist nur unter bestimmten Bedingungen.
Wer wenig Eigenmittel mitbringt, muss mit schlechteren Konditionen bei der Vergabe des Darlehens rechnen ‒ zum Beispiel höheren Zinsen oder einer längeren Kreditlaufzeit.
Die bessere Alternative: Rechtzeitig Eigenmittel für den Kauf einer Immobilie ansparen, beispielsweise mit Hilfe eines Bausparvertrags.
Bessere Konditionen dank Eigenkapital
In der Regel erwarten Banken oder andere Kreditgeber, dass du selbst Geld einbringst, um einen Kredit für dein Traumhaus zu erhalten. Die Rechnung ist einfach: Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto preiswerter finanzierst du deine Immobilie. Denn für Kreditgebende bietet eine hohe Eigenkapitalquote mehr Sicherheit und senkt das Risiko von Zahlungsausfällen. Für dich sind bessere Konditionen drin ‒ kurz: niedrigere Zinsen.
Als Richtwert gilt: 20 bis 30 Prozent des gesamten Kaufpreises solltest du durch eigenes Kapital abdecken. Das ist häufig die Voraussetzung, um einen guten Zinssatz für die Finanzierung zu bekommen. Grundsätzlich ist jedoch auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich ‒ allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Wie du auch ohne Eigenkapital einen Kredit bekommst
Jede Bank legt ihre Anforderungen für die risikoreichere Kreditzusage ohne eigenes Kapital selbst fest. Diese Vorgaben haben Einfluss auf die gewährten Konditionen wie die Kredithöhe und Laufzeit. Zudem prüft die Bank vorab, wie hoch dein monatliches Einkommen ist, ob du über eine sehr gute Bonität verfügst, einen sicheren Arbeitsplatz hast sowie keine Schulden.
Diese Parameter entscheiden über die Zusage des Kredites ‒ und fließen in die Berechnung deines persönlichen Zinssatzes sowie deiner monatlichen Rate für die Rückzahlung des Darlehens ein. Als Beamtin oder Beamter mit einem hohen und sicheren Einkommen hättest du somit bessere Chancen, eine Vollfinanzierung für deine Immobilie zu erhalten. Ohne eine feste Anstellung eher nicht.
Unterschied „Vollfinanzierung“ und „100-Prozent-Finanzierung“
Bei der Finanzierung ohne eigene Mittel ist es wichtig, zwischen Vollfinanzierung und 100-Prozent-Finanzierung zu unterscheiden. Bei der Vollfinanzierung finanziert das Kreditinstitut den Kaufpreis vollständig und inklusive Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren. Bei der sogenannten 100-Prozent-Finanzierung übernehmen Kreditnehmerin und Kreditnehmer aus Eigenmitteln diesen Teil der Finanzierung. Häufig ist die 100-Prozent-Finanzierung die Minimalanforderung ‒ selbst für Gutverdienende.
Das gibt es bei Kauf und Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu beachten
Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist eher die Ausnahme ‒ und bringt auch Nachteile und Risiken mit sich. Denn ohne eingebrachtes Geld musst du mit höheren Zinsen und einer höheren Kreditsumme rechnen. Dadurch steigen deine Gesamtkosten, die du für den Kauf von Wohnung oder Haus aufbringen musst. Ein weiterer Risikofaktor: Fällt dein Einkommen ungeplant weg, musst du vergleichsweise hohe monatliche Raten zahlen.
Grundsätzlich ist es daher sinnvoller, mehr Mittel aus eigener Tasche einzubringen, um Zinsen, monatliche Raten oder Laufzeiten deines Darlehens gering zu halten. Überprüf daher vor Abschluss der Baufinanzierung auf jeden Fall, ob du nicht doch vielleicht über Eigenkapital verfügst, das du in die Immobilienfinanzierung einbringen kannst. Spoiler: Dafür kommen nicht nur Ersparnisse auf deinem Girokonto in Frage.
Beispiele für Eigenkapital
Ersparnisse in bar oder auf Konten
Angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen
Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen, die abtretbar sind
Vermögen aus Wertpapieren, Aktien oder Investmentfonds
Bewertbare Grundschulden an anderen Immobilien
Edelmetalle oder sonstige Vermögen
Bausparvertrag und Vorfinanzierungskredit
Um deinen Immobilienkauf möglichst risikoarm zu realisieren, solltest du rechtzeitig damit beginnen, Eigenmittel anzusparen. Dafür kann ein Bausparvertrag eine sinnvolle Investition sein. Du zahlst monatlich einen bestimmten Betrag in deinen Bausparvertrag ein. Dafür erhältst du oft jährlich eine Förderung von Staat und Arbeitgeber. Wie hoch diese ausfällt, haben wir in unseren Artikeln zu Wohnungsbauprämie, vermögenswirksamen Leistungen, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester beschrieben.
Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kannst du über Guthaben und Förderungen verfügen ‒ und ein Bauspardarlehen für die Finanzierung deiner Immobilie nutzen. Ist das Sparziel noch nicht erreicht, kann ein sogenannter Vorfinanzierungskredit helfen, die Zeit bis zur Zuteilung zu überbrücken.
„zuteilungsreif“
Der Vertrag wird zuteilungsreif, wenn ein Mindestguthaben von 30 bis 50 Prozent (je nach Tarif) der vereinbarten Bausparsumme angespart wurde, die Mindestbewertungszahl erreicht und eine bestimmte Zeit vergangen ist.
Was lohnt sich mehr: Hauskauf ohne Eigenkapital oder Wohnen zur Miete?
Auch wenn dir kein Eigenkapital zur Verfügung steht oder nur in geringer Höhe, kann sich für dich der Kauf einer eigenen Immobilie langfristig lohnen. Denn im Unterschied zur Miete fließt dein investiertes Geld in den Aufbau deines eigenen Wohneigentums ‒ und somit perspektivisch in deine Altersvorsorge. Wohnst du zur Miete, bezahlst du monatlich Hunderte Euro für das Wohnen, ohne einen Cent für dich anzulegen. Unter diesem Gesichtspunkt sind in bestimmten Fällen auch die höheren Zinsen akzeptabel, die für dich bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital anfallen würden.
Das Fazit lautet also: Der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich ‒ aber nur in Ausnahmefällen wirklich sinnvoll.